Cuando Uno Solo Paga: Lo que Debes Saber si Compras un Inmueble con Otra Persona

Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes de la vida. Cuando esa decisión se toma en conjunto con otra persona —un socio, un familiar, una pareja— la operación gana en complejidad jurídica, y más aún cuando uno solo de los compradores es quien aporta el dinero. Lo que parece un acuerdo informal entre personas de confianza puede convertirse, sin la formalidad adecuada, en una fuente de conflictos legales, fiscales y hasta penales.

En este artículo te explicamos qué ocurre legalmente en ese escenario, qué figuras jurídicas entran en juego y cómo protegerte correctamente.

¿Qué pasa jurídicamente cuando más de una persona compra un inmueble?

Cuando dos o más personas adquieren conjuntamente un bien inmueble, la ley crea de pleno derecho una figura llamada copropiedad. El Código Civil Federal, en su artículo 938, la define como la situación en que una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas. Esto significa que ninguno de los compradores es dueño de una parte física y delimitada del bien, sino que cada uno tiene una cuota ideal sobre la totalidad.

El Código Civil del Estado de Durango sigue los mismos principios: las cargas, los gastos y los beneficios del inmueble se distribuyen en proporción a la parte que corresponde a cada copropietario. Si no se pactó algo distinto, la ley presume que las partes son iguales.

Esto tiene consecuencias prácticas muy concretas. Para vender, hipotecar o gravar el bien se requiere la voluntad de todos los copropietarios. Para actos de administración ordinaria basta la mayoría. Y cualquiera de ellos puede, en cualquier momento, exigir la división de la cosa común y poner fin a la copropiedad.

El problema: uno paga, varios figuran como dueños

Imaginemos que dos personas deciden comprar juntas una propiedad, pero solo una de ellas tiene los recursos disponibles en ese momento y cubre el precio total. Ambas quedan inscritas en la escritura como copropietarias, pero el dinero salió del bolsillo de una sola.

¿Es válida la operación frente al vendedor? Sí, completamente. La compraventa es perfecta desde el momento en que hay acuerdo sobre la cosa y el precio. Pero internamente, entre los compradores, se genera una situación jurídica que no puede ignorarse. ¿El que pagó espera que le devuelvan su parte? ¿O decidió simplemente regalarla? La respuesta a esa pregunta lo cambia todo: civil, notarial y fiscalmente.

Cuando se decide no cobrar: la donación y sus consecuencias

Si el copropietario que pagó decide que no quiere que los demás le devuelvan nada —que renuncia a cualquier reembolso y declara que no existe deuda entre ellos— lo que ha ocurrido en términos jurídicos es una donación. Y aquí es donde muchas personas se sorprenden, porque nadie usó esa palabra.

La ley no evalúa los contratos mirando solo cómo las partes decidieron llamarlos. Los evalúa mirando su resultado patrimonial real. Y el resultado en este caso es claro: alguien se empobreció voluntariamente para que otro adquiriera gratuitamente una fracción de dominio sobre un inmueble. Eso es exactamente lo que el artículo 2332 del Código Civil Federal define como donación.

¿Se dona el dinero o el inmueble?

Lo que el pagador dona no es el inmueble directamente —porque el inmueble lo transmite el vendedor, no él—. Lo que dona es el precio, es decir, la suma de dinero que erogó en beneficio de los demás, liberándolos de la obligación de pagar su parte. En la doctrina civilista esto se conoce como una liberalidad indirecta: el vehículo es el dinero, pero el resultado patrimonial concreto es que alguien adquirió gratuitamente derechos reales sobre un inmueble.

La ley —y los tribunales, y el SAT— aplican a esta operación el tratamiento que corresponde a su resultado real, no a su forma aparente. Intentar argumentar que "solo fue dinero" para eludir las formalidades o las consecuencias fiscales de una donación es ignorar que los actos jurídicos se califican por lo que producen, no por lo que se les llama.

Lo que exige la ley para que la donación sea válida

El artículo 2345 del Código Civil Federal establece que la donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la ley. Eso significa escritura pública ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Sin estos requisitos, la donación existe entre las partes pero es inoponible a terceros y queda en una zona de irregularidad que puede traer consecuencias serias.

La donación es irrevocable

Una vez perfeccionada y aceptada, la donación no puede deshacerse por voluntad del donante. El artículo 2338 del CCF establece que las donaciones solo pueden revocarse en los casos que la ley declara expresamente: ingratitud del donatario o superveniencia de hijos del donante. Fuera de esos supuestos, quien donó no puede arrepentirse. Esto tiene implicaciones sucesorias importantes: si el donante tiene otros herederos, esa donación puede afectar su legítima al momento de la sucesión y ser impugnada como donación inoficiosa.

El impacto fiscal: aquí está lo que más se ignora

Este es el punto que con mayor frecuencia se omite en la práctica, y donde el SAT ha puesto creciente atención.

Cuando uno paga y el otro no debe nada, el que recibió el beneficio obtiene un ingreso. El SAT lo encuadra en el Capítulo V del Título IV de la Ley del ISR: Ingresos por Adquisición de Bienes, conforme al artículo 130, fracción I. No lo trata como una donación de inmueble en el sentido registral, sino como un ingreso gravable cuya base es el valor de avalúo de la parte proporcional recibida gratuitamente.

La exención es mínima cuando no hay parentesco

El artículo 93, fracción XXIII de la Ley del ISR establece los casos en que los donativos están exentos. Para cónyuges y familiares en línea recta —padres, hijos, abuelos— la exención es total, sin límite de monto. Pero para terceros sin relación familiar, la exención aplica únicamente hasta tres veces la UMA anual, lo que equivale a aproximadamente $128,383.92 pesos. Todo lo que exceda ese umbral es ingreso acumulable sujeto a ISR.

En la práctica, dado que prácticamente cualquier inmueble en el mercado actual supera con creces ese umbral, el copropietario que recibió su parte gratuitamente tendrá una carga fiscal significativa que enfrentar.

¿Cómo se calcula y quién lo retiene?

El artículo 132 de la Ley del ISR establece que quienes obtengan ingresos por adquisición de bienes cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar una tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. Este pago lo calcula, retiene y entera el notario al momento de la firma de la escritura, y expide el CFDI correspondiente.

Un ejemplo concreto

Si el inmueble vale $3,000,000 de pesos y los compradores son dos personas sin parentesco, la parte que uno recibió gratuitamente equivale a $1,500,000 pesos. Restando la exención de $128,383.92 pesos, el ingreso gravable sería de $1,371,616.08 pesos. El pago provisional que el notario retendría en el acto sería de $274,323.22 pesos —el 20% sin deducciones—, que después se ajustará en la declaración anual según la tarifa progresiva. Es una carga fiscal que nadie debería descubrir el día de la firma.

El caso del padre que paga y el inmueble queda a nombre del hijo

Este es quizás el escenario más común en la práctica y también el más frecuentemente mal instrumentado. El padre acude a la firma, paga el precio íntegro al vendedor, pero en la escritura quien figura como comprador es el hijo. El dinero salió del patrimonio del padre, el derecho de propiedad entró al patrimonio del hijo.

Jurídicamente, esto es una liberalidad indirecta del padre al hijo instrumentada a través de una compraventa con un tercero. El resultado patrimonial es el de una donación, y la ley lo trata como tal.

La buena noticia fiscal en este caso

Aquí la situación cambia radicalmente respecto al escenario de terceros. Las donaciones entre ascendientes y descendientes en línea recta están exentas de ISR conforme al artículo 93 de la Ley del ISR, sin límite de monto. Padre a hijo es línea recta descendente: la exención aplica en su totalidad, independientemente del valor del inmueble.

Sin embargo, aunque la donación esté exenta, si el valor supera $600,000 pesos el hijo tiene la obligación de informarla en su declaración anual. No hacerlo puede derivar en presunción de ingresos omitidos, aunque el acto sea perfectamente legítimo.

El peligro de la simulación

Algunos intentan resolver esta situación haciendo una escritura de compraventa entre padre e hijo —el padre como vendedor ficticio, el hijo como comprador— sin que en realidad el hijo pague nada. Eso es un acto simulado. El artículo 2180 del CCF define la simulación como la declaración de voluntad que no corresponde a la verdadera intención de las partes. Las consecuencias son severas: el acto simulado es nulo, los acreedores del padre pueden impugnarlo, el SAT puede desconocerlo y recaracterizarlo, y en casos donde la simulación se usó para evadir impuestos las consecuencias pueden llegar al ámbito penal.

Lo que dice la Ley Antilavado

La compraventa de inmuebles en México es una actividad vulnerable conforme a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Cuando uno solo de los participantes en una operación paga el precio, se activa una señal de alerta inmediata. Uno de los patrones más comunes del lavado de dinero es precisamente usar a terceras personas como fachada para adquirir inmuebles: quien aparece como propietario no es el verdadero beneficiario, y quien realmente paga permanece en la sombra.

La ley exige identificar no solo a quienes firman, sino al beneficiario controlador: la persona que en última instancia recibe los beneficios económicos de la operación. Las obligaciones concretas incluyen identificación plena de todos los participantes, acreditación documentada del origen del dinero, y declaración expresa sobre el beneficiario controlador firmada bajo protesta de decir verdad.

El límite para pagar en efectivo es de 8,025 veces la UMA — $941,412.75 pesos en 2026. Por encima de ese monto, el pago debe realizarse mediante transferencia bancaria, cheque certificado o cheque de caja, sin excepción.

Cuando la operación se califica correctamente —ya sea como liberalidad documentada entre copropietarios o como donación del padre al hijo— y se refleja así en el expediente notarial, la señal de alerta se desactiva: queda evidencia clara de que no hay prestanombre ni beneficiario oculto, sino una operación legítima con partes identificadas y recursos de origen acreditado.

Los riesgos de no formalizar correctamente

En el ámbito civil, la liberalidad no formalizada en escritura pública puede ser impugnada por herederos del donante o por sus acreedores, dejando al beneficiario en una posición vulnerable sobre un bien que considera suyo.

En el ámbito fiscal, si el SAT detecta que alguien adquirió gratuitamente derechos sobre un inmueble sin que eso conste correctamente en su declaración anual, puede presumir ingresos omitidos y generar un crédito fiscal con multas y recargos. Para terceros sin parentesco, el golpe puede ser considerable dado el nivel de la exención.

En el ámbito notarial y antilavado, si el notario detecta que uno pagó sin que exista explicación jurídica documentada, puede negarse a dar fe de la operación o presentar un reporte de operación sospechosa ante la Unidad de Inteligencia Financiera, lo que puede paralizar la operación por tiempo indefinido.

Conclusión: la formalidad protege a todos

Comprar un inmueble con otra persona, o adquirir uno con recursos de un familiar, no tiene por qué ser complicado. Pero sí requiere que la realidad jurídica de la operación quede documentada con precisión desde el principio. Si uno paga y el otro no debe nada, eso tiene consecuencias civiles, registrales y fiscales que no desaparecen por ignorarlas. Conocerlas antes de firmar es la diferencia entre una operación sólida y un problema que se descubre años después, cuando ya es más difícil y mucho más caro resolverlo.

Un buen notario no es solo quien redacta el contrato. Es quien te ayuda a anticipar los problemas antes de que ocurran. Consulta siempre con un profesional antes de firmar.

En nuestro despacho te podemos asesorar en este tema.