GESTIÓN OFICIOSA EN LA COMPRA DE INMUEBLES EN MÉXICO: ¿OPERA? ¿ES VÁLIDA? ¿QUÉ DICE LA LEY ANTILAVADO?

El escenario que todos hemos visto alguna vez

Alguien necesita comprar una propiedad pero no puede estar presente. Tal vez vive en el extranjero, está enfermo, está en otra ciudad, o simplemente confía plenamente en otra persona para que haga el trámite por él. Esa persona de confianza va con el vendedor, negocia el precio, entrega el dinero y firma lo que sea necesario. Todo con la mejor intención del mundo.

La pregunta jurídica que surge de inmediato es: ¿puede esa persona actuar como gestor oficioso de quien quiere comprar? ¿Tiene efectos legales lo que hizo? ¿Es válida la compraventa? ¿Y qué pasa con el dinero que se entregó?

Responder estas preguntas ya no es solo un ejercicio de derecho civil. Desde 2013, y con mayor intensidad desde las reformas de julio de 2025 y marzo de 2026, la Ley Antilavado convierte cada una de estas preguntas en un asunto de cumplimiento normativo con consecuencias administrativas y penales que no pueden ignorarse.

¿Qué es la gestión oficiosa y cuándo opera?

La gestión de negocios, regulada en los artículos 1780 a 1793 del Código Civil del Estado de Durango, es la figura mediante la cual una persona actúa espontáneamente en interés de otra, sin que esa otra persona le haya dado instrucciones ni autorización previa. El que actúa es el gestor oficioso. El que recibe el beneficio es el dueño del negocio.

La figura existe porque la vida presenta situaciones donde alguien necesita ayuda urgente y no hay tiempo para formalizar un mandato. Su campo natural son los actos de administración y conservación: pagar una deuda que vence, evitar que un bien se dañe, contratar un servicio urgente. El gestor actúa por iniciativa propia, movido por un ánimo de ayudar, y la ley le reconoce efectos siempre que su actuación haya sido útil para el dueño.

La ley le impone al gestor obligaciones claras: actuar con la diligencia de un buen padre de familia, avisar al dueño del negocio tan pronto sea posible, continuar la gestión hasta que el dueño pueda hacerse cargo, y rendir cuentas de todo lo actuado. El dueño, por su parte, queda obligado a reembolsar los gastos necesarios y útiles realizados en su beneficio.

Hasta aquí la figura opera con coherencia y tiene una lógica social valiosa. El problema surge cuando se intenta llevarla al terreno de la compraventa de bienes inmuebles.

La compraventa de inmuebles: una operación que no admite informalidad

La compraventa de un inmueble no es un acto de administración ordinaria. Es un acto de dominio: transmite la propiedad de un bien raíz, modifica el patrimonio de quien compra y de quien vende, y tiene efectos frente a terceros. Por eso la ley le exige requisitos formales muy específicos.

En México, y en Durango en particular, la compraventa de inmuebles debe constar en escritura pública ante notario público. Esa escritura debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que sea oponible frente a terceros. Sin escritura pública, la operación no transmite la propiedad de manera plena ni es inscribible en el registro.

Cuando quien compra no puede asistir personalmente a la firma, la vía ordinaria y correcta es otorgar un poder notarial especial para actos de dominio a favor de la persona que lo representará, en los términos del artículo 2435 del Código Civil del Estado de Durango. Ese instrumento le da al representante la facultad expresa y documentada de actuar en nombre del comprador, y le permite al notario verificar que quien comparece tiene las facultades necesarias para obligar al titular.

¿Qué pasa cuando no hay poder? Cuando alguien actúa como gestor oficioso del comprador sin mandato formalizado, el acto no está respaldado por representación válida desde el momento en que se celebra. Y aquí es donde el Poder Judicial de la Federación ha tenido que pronunciarse, generando un debate judicial que vale la pena conocer.

La contradicción judicial y el criterio que prevaleció

Durante 2023 y 2024, dos Tribunales Colegiados de Circuito llegaron a conclusiones opuestas sobre la misma pregunta: ¿puede una compraventa de inmueble celebrada por un gestor oficioso como parte compradora quedar convalidada sin ratificación formal ante fedatario?

El primer tribunal, el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, sostuvo en la tesis aislada III.2o.C.30 C (11a.), registro digital 2027895, publicada el 5 de enero de 2024, que la respuesta es no. Su postura: para que ese contrato surta efectos probatorios como contrato válido y existente, la ratificación debe realizarse por escrito y ante fedatario público, siguiendo la misma solemnidad que exige la compraventa de inmuebles. Sin esa formalidad, el acto no produce los efectos de propiedad que el verdadero comprador pretende. Este criterio puede consultarse en sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2027895

El segundo tribunal, el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito, al resolver el amparo directo 390/2023, sostuvo lo contrario: que la gestión puede quedar convalidada por ratificación tácita del dueño del negocio, sin necesidad de formalidad ante fedatario, cuando ese dueño se ostenta como propietario y ejerce acciones con base en el negocio celebrado por el gestor.

Ante esa contradicción directa entre ambos tribunales, el Pleno Regional en Materias Administrativa y Civil de la Región Centro-Sur la resolvió mediante la jurisprudencia PR.A.C.CS. J/3 C (11a.), registro digital 2029475, publicada en el Semanario Judicial de la Federación el 8 de noviembre de 2024, con aplicación obligatoria a partir del 11 de noviembre de ese año. Este criterio puede consultarse en sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2029475

El criterio que prevaleció fue el segundo: la ratificación tácita es suficiente. La justificación del Pleno Regional señala que la ley no impone formalidad para la exteriorización de la ratificación en gestión de negocios, y que exigirla frustraría el altruismo y ánimo benefactor que subyace en la figura. La ratificación se tiene por indubitable cuando el dueño del negocio se ostenta como propietario y ejerce una acción con base en el negocio celebrado por el gestor, porque esa conducta es incompatible con un rechazo de los efectos jurídicos de esa compraventa.

Vale la pena mencionar que este criterio fue construido sobre la legislación del Estado de Jalisco, por lo que en Durango no es directamente aplicable como jurisprudencia vinculante. Sin embargo, sí resulta útil como argumento de referencia y apoyo para sostener una postura en este sentido, especialmente considerando que los principios que lo sustentan — la manifestación tácita de voluntad y la cooperación social que justifica la gestión de negocios — son comunes a todo el sistema civil mexicano. Quien pretenda invocarlo en un litigio en Durango deberá presentarlo como criterio orientador y reforzar su argumentación con las disposiciones del Código Civil Federal aplicables de manera supletoria. Con esa aclaración, el criterio conserva valor práctico como herramienta de argumentación, aunque no como jurisprudencia de aplicación obligatoria en el Estado.

El dinero: la pregunta que ningún criterio civil resuelve

La jurisprudencia civil resuelve la pregunta sobre la validez del acto entre las partes. Pero no resuelve la pregunta que la Ley Antilavado plantea de manera paralela e independiente: ¿de dónde viene el dinero con que se pagó esa compraventa, y de quién es realmente?

Estas dos preguntas viven en sistemas normativos distintos y se responden con lógicas distintas. El derecho civil se ocupa de la validez del acto. La Ley Antilavado se ocupa de la trazabilidad del dinero, con independencia de que el acto sea civil y jurídicamente válido. Una compraventa puede ser perfectamente válida desde el punto de vista civil y al mismo tiempo presentar incumplimientos graves desde el punto de vista antilavado. Las dos cosas pueden coexistir.

Cuando el gestor oficioso es quien físicamente entrega el precio de compra, se genera una desconexión entre quien aparece en la escritura como comprador real y quien efectuó el pago. Esta desconexión es precisamente el tipo de esquema que la LFPIORPI fue diseñada para detectar.

Si el dinero es del gestor, él es quien compra de facto, aunque diga que actúa en nombre de otro. La propiedad económica y la propiedad jurídica no coinciden, y eso es exactamente lo que la ley antilavado busca identificar. Si el dinero es del verdadero comprador, debe poder demostrarse: con transferencias a su nombre, con documentos que acrediten el origen de esos recursos, con una cadena de custodia verificable y coherente con su realidad económica.

El notario no puede simplemente documentar lo que ve. Debe quedar documentado en el expediente quién pagó, de dónde provienen los recursos, cuál es la relación entre quien paga y quien adquiere, y por qué esa estructura tiene una explicación económica razonable. Si esas preguntas no tienen respuesta documentada, la operación presenta señales de alerta que generan obligaciones de reporte y pueden derivar en la abstención de dar fe del acto.

Ratificación civil y lavado de dinero: planos distintos con consecuencias distintas

Aun en el escenario en que la ratificación tácita convalide civilmente la gestión, si el dinero con que se pagó la compraventa tenía origen ilícito, esa ratificación no purga ese vicio. El artículo 400 Bis del Código Penal Federal sanciona las operaciones con recursos de procedencia ilícita con penas de cinco a quince años de prisión, y esa responsabilidad no desaparece porque el acto civil sea considerado válido entre las partes.

Una compraventa puede ser civilmente válida y al mismo tiempo constitutiva de lavado de activos. La ratificación civil no equivale a ratificación antilavado. Son planos distintos que operan con independencia uno del otro, y los dos pueden generar consecuencias simultáneamente para todas las personas que participaron en la operación: el gestor, el verdadero comprador, el vendedor que recibió el dinero, y cualquier profesionista que haya intervenido sin aplicar la debida diligencia que la ley le exige.

Vale la pena señalar que esta tensión entre el criterio de ratificación tácita en materia civil y las exigencias de documentación previa que impone la ley antilavado es una grieta normativa que hoy no está resuelta en México. Ambos sistemas avanzan con lógicas distintas sobre el mismo terreno, y en algún momento ese conflicto tendrá que ser resuelto por el Poder Judicial. Mientras tanto, la única forma de no quedar atrapado en él es documentar correctamente desde el inicio.

Conclusión: el gestor oficioso frente al dinero inmobiliario

El gestor oficioso que actúa como parte compradora en una compraventa de inmueble en México opera hoy en un campo donde los criterios judiciales en materia civil y la legislación antilavado convergen con exigencias distintas pero igualmente vinculantes.

Desde el punto de vista civil, existe un criterio jurisprudencial de aplicación obligatoria desde noviembre de 2024 que permite la convalidación de la operación mediante ratificación tácita del verdadero comprador. Es un elemento orientador que vale la pena conocer, pero que no debe tomarse como punto de partida para planear una operación sin la formalización adecuada desde el principio.

Desde el punto de vista antilavado, la operación debe cumplir con todas las obligaciones de identificación, trazabilidad y reporte que la LFPIORPI impone, independientemente de la figura jurídica que se utilice y de lo que resuelva cualquier criterio judicial en materia civil. Esos son planos distintos y ninguno sustituye al otro.

La ley no pregunta cómo se llama la figura jurídica que utilizaron las partes. Pregunta quién se beneficia, de dónde viene el dinero y por qué no hay documentos que lo expliquen. Si esas preguntas no tienen respuesta, la operación no debe proceder. Y si ya procedió, las consecuencias alcanzan a todos los que participaron en ella.

Ninguna figura del derecho civil, por legítima que sea en su campo natural, puede servir de escudo frente a las obligaciones que la LFPIORPI impone sobre el dinero. La gestión oficiosa tiene su lugar. Ese lugar, sin la documentación correcta y sin la trazabilidad exigida por la ley, no es la compraventa de inmuebles.