Guía para Entender la Exención del ISR para casa habitación.

La exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la venta de casa habitación es uno de los beneficios fiscales más importantes para propietarios en México. Sin embargo, también es uno de los temas con más confusiones, requisitos y malas prácticas que pueden generar un pago innecesario de impuestos.

Aquí te explico, de manera clara y práctica, lo que realmente debes saber antes de vender una casa.

1. ¿Cuál es la exención principal?

El propietario puede vender su casa sin pagar ISR siempre que el valor de la operación no exceda 700,000 UDIS (aproximadamente $5 millones de pesos, dependiendo del valor diario de la UDI publicado en el DOF).

Si la operación rebasa ese límite, solo se paga ISR sobre el excedente, no sobre el valor total.

2. ¿Cómo se comprueba que realmente habitabas la casa?

La ley exige demostrar que el inmueble funcionó como tu casa habitación, y la comprobación debe coincidir plenamente con el domicilio del inmueble.Los documentos válidos son:

• Credencial para votar (INE).

• Recibos de luz o telefonía fija.

• Estados de cuenta bancarios o de tiendas departamentales.

  
  

Deben estar a nombre del propietario, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta, y preferentemente con antigüedad menor a seis meses.

El notario debe asentar en la escritura que revisó la documentación y que coincide con el domicilio del inmueble. Sin esa constancia, el SAT puede rechazar la exención.

3. Restricciones y limitaciones importantes

• No aplica a terrenos solos. La exención es exclusivamente para casa habitación.

• Terrenos demasiado grandes. Si la superficie del terreno supera tres veces la superficie construida, el excedente paga ISR.

• Periodicidad.Solo puedes aplicar esta exención una vez cada 3 años por persona física.

• El vendedor debe ser persona física.Las personas morales no pueden usar este beneficio.

• Casas heredadas.En sucesiones, el heredero debe acreditar haber vivido ahí; de lo contrario, no hay exención.

  
  

4. ¿Qué pasa si el precio supera las 700,000 UDIS?

Se hace una separación:

a) Hasta 700,000 UDIS → exento.b) Excedente → causa ISR.

El notario realiza el cálculo y retiene el impuesto correspondiente.

5. Errores comunes que provocan el pago de ISR

• Tener la INE actualizada, pero comprobantes a otro domicilio.

• Casa rentada durante años sin que el propietario habitara ahí.

• Compra-venta entre familiares sin documentación de domicilio.

• Pensar que “por ser mi casa” automáticamente aplica la exención.

• No llevar estados de cuenta a su nombre en ese domicilio.

  
  

6. Recomendaciones para agentes inmobiliarios

👉 Antes de publicar o negociar una propiedad, revisa con tu cliente:

1. Si realmente habitó la casa.

2. Si la exención ya fue usada en los últimos 3 años.

3. Si el terreno no excede tres veces la construcción.

4. Si el valor de la operación rebasa el límite en UDIS.

5. Si cuenta con documentos recientes que acrediten domicilio.

6. Si el heredero, en caso de sucesiones, realmente vivió ahí.

   
   

Un buen asesoramiento evita costos fiscales elevados y protege la operación.

La exención del ISR por casa habitación es una herramienta poderosa que puede significar un ahorro de cientos de miles de pesos. Sin embargo, su aplicación depende del cumplimiento estricto de los requisitos legales y documentales.

Tanto propietarios como agentes inmobiliarios deben anticiparse, reunir documentos y confirmar que el caso cumple con los criterios del artículo 93 fracción XIX de la Ley del ISR y las reglas complementarias, así como el Reglamento a la Ley del Impuesto Obre la Renta en los artículos 154 y 155.